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房地产企业:这些“雷区”你踩了吗?

修改时间:2022-07-19   浏览次数:99次

  编者按 资金密集型行业中,房地产企业由于开发项目多、经营环节多、开发周期长和涉及税种多,相关的税务风险相应较多。从北京市国税局第一稽查局检查情况看,一些税务风险很具有行业普遍性。本期通过典型案例,聚焦房地产企业五类常见税务风险及风控建议,供读者参考。

 

  

风险点一:超限列支预提费用

 

  房地产开发属于资金高度密集的行业,依据税收政策规定作相关费用预提,是房地产企业降低税收支出、提高资金使用效率的普遍做法。从税务机关开展纳税检查的情况看,违规列支预提费用,几乎成了全行业的“通病”。

  

  ■典型案例

  

  A房地产企业成立至今,共开发了3个房地产项目。在3个项目竣工结转开发产品时,A企业对部分未取得发票的应付工程款作了预提处理。预提的费用包括土地征用费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费及公共配套设施费,3个项目合计预提金额5.36亿元,对应合同总金额46亿元。

  

  根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第三十二条规定,出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。依据上述规定,A房地产企业的预提费用处理存在两处错误:一是超范围列支预提费用。A房地产企业土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费两项开发支出,不属于文件规定的预提范围,应从开发成本中调出;二是超限额列支预提费用。建筑安装工程费、基础设施建设费中,部分出包合同预提金额超过了合同总金额的10%。A房地产企业上述从开发成本中调出的未取得发票的金额,应待后续年度实际取得发票时,再按规定计入当年度计税成本。

  

  ■风控建议

  

  A房地产企业的上述税务风险,在房地产行业中普遍存在。对此,笔者建议,房地产企业一定要吃透政策。一方面,不要随意突破税收法规正列举的范围。本案例中,可以预提的费用,现行税收法规以正列举的方式作出明确规定,只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用可以预提,其他费用均不可以。另一方面,不要随意突破税收法规规定的上限。对于出包工程而言,预提费用金额既不能超过出包合同总金额的10%,也不能超过出包合同发票不足部分的金额。

  

  同时,对于公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用的预提,房地产企业要注意前提条件。如公共配套设施,企业必须先做好预算造价,且公共配套设施必须已在售房合同、协议、广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造。否则,预提的费用不允许在应纳税所得额前扣除。

  

风险点二:违规扣除利息支出

 

  房地产企业在项目开发过程中,往往需要投入大量资金,资金状况对企业发展有决定性影响。由于金融机构放贷审批较严,许多房地产企业不得不支付高额利息向非金融企业借款,或是通过关联企业之间的资金调配,达到资金融通的目的。如此操作,从经济效益上来说无可厚非,但企业的税务风险也不容忽视。

  

  ■典型案例

  

  B房地产企业因项目开发需要,于2014年7月21日向X企业(非金融企业)借款1.5亿元,借款合同规定从2014年7月22日起计息,支付利息的利率为22.8%。2015年1月21日,B房地产企业与X企业签订借款展期协议,利率更改为24%,从2015年1月17日起计息。B房地产企业因该笔借款共计向X企业支付利息0.45亿元,并已经全额在企业所得税前扣除。

  

  C房地产企业将自有资金无偿拨付给与其共同开发项目的关联企业Y房地产企业。同时,C房地产企业还与其他境内关联企业间有融通资金行为,均按照委托银行贷款方式收取利息。根据当时市场标准,2013年~2015年期间,1年期利率为4.305%。C房地产企业与Y房地产企业存在的融通资金行为,均通过“其他应收款”科目核算,未计算利息。

  

  上述两个案例中,B房地产企业和C房地产企业在开展资金融通过程中,均存在错误税务处理。根据《企业所得税法》及其实施条例有关规定,B房地产企业支付给X企业的利息,超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的部分,不得在企业所得税前扣除。在确定“金融企业同期同类贷款利率”时,B房地产企业提供了某置业有限公司与某信托有限公司签订的同期同类贷款利率为8.15%的佐证材料。根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)第一条规定,B房地产企业以利率8.15%为标准作了纳税调整。而C房地产企业将资金无偿提供给其他公司使用,且不构成权益性投资行为,应收利息应计算利息收入,计入应纳税所得额。

  

  ■风控建议

  

  实践中,房地产企业利息收入与利息支出的真实性与合理性,一直是税务机关关注的重点。尤其当贷款利率可能超过同期同类银行贷款利率时,超出部分是否调增企业所得税,税务机关非常关注。笔者建议,涉及资金融通的借贷双方,都应加强税务风险的防控。

  

  一方面,作为资金借入方,需重点关注利息支出。税收政策有明确规定,超标的贷款利息不能在企业所得税前扣除。值得一提的是,对于金融企业同期同类贷款利率,纳税人是负有举证责任的,即企业按照合同要求首次支付利息并税前扣除时,应提供金融企业的同期同类贷款利率情况说明,以证明其利息支出的合理性。利率参考标准为本省内的任何一家金融企业(包括银行、财务公司、信托公司等金融机构)。如果企业不能证明其利息支出的合理性,就只能按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率,作为同期同类贷款利率税前扣除。因此,为了使融通的资金发挥最大的经济效益,房地产企业在借款前不仅要算利息账,还要算好税收账。

  

  另一方面,作为资金借出方,需重点关注利息收入,严格按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。

 

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